Intervento di Roberto Galano

Intervento di Roberto Galano

Tavola Rotonda

“Il Turismo a Sorrento e nella Penisola Sorrentina nell’epoca del Covid. Quali Prospettive? Idee e Progetti”

Sorrento, 2 dicembre 2020

Ho lasciato Sorrento ormai dal lontano 1987 dai tempi di Maradona e del primo scudetto del Napoli, per cui vivo la realtà sorrentina solo di riflesso e con Michele ci siamo chiesti quale contributo potessi portare oggi a questa tavola rotonda e abbiamo concordato che visto il lavoro di consulenza specializzata nel settore immobiliare alberghiero che svolgo ormai da 30 anni, di fornire una panoramica sul mercato degli investimenti alberghieri sia a livello globale che nazionale.

Nel mio intervento fornirò una serie di dati che sono riassunti in alcune slide (che metterò poi a disposizione per chi ne avesse interesse) per capire dove siamo oggi e come ci siamo arrivati.

Oggi ci troviamo in una situazione con pochi precedenti storici.

Posso pensare per esempio alla peste bubbonica nel Medio Evo oppure l’influenza spagnola nel 1918 però per quanto possa essere ampio il nostro database purtroppo non credo che vada tanto a ritroso nel tempo.

Per cui non ci resta che provare ad analizzare quanto accaduto in un periodo più recente, anche se ormai sono passati più di 12 anni e mi riferisco alla crisi finanziaria mondiale del 2008.

Ebbene, nel 2007 si registrò il picco dei volumi di investimenti alberghieri con 90 miliardi di dollari, mentre a seguito della crisi il volume crollò del 72% nel 2008 e del 88% nel 2009 rispetto al picco.

Da allora in poi il mercato ha registrato continui incrementi in volumi di investimenti sino a raggiungere un altro picco simile al 2007 solo nel 2015 con 87 miliardi di dollari Mentre negli ultimi 4 anni, gli investimenti a livello globale si sono attestati intorno ai 70 miliardi di dollari. Cosa si sta registrando nel 2020? Come prevedibile il volume delle transazioni è sceso significativamente di circa il 66% rispetto al 2019, con un crollo relativamente più contenuto rispetto al 2007, È ancora prematuro trarre delle conclusioni, però si può dire che la crisi del 2007 aveva origini finanziarie, mentre quella di oggi è principalmente sanitaria per cui la ripresa negli investimenti potrebbe manifestarsi più rapidamente in quanto la raccolta di capitali da parte dei vari fondi di investimento internazionali alla ricerca di opportunità è notevole a differenza di quanto avvenne post 2008 dove ci fù una stretta creditizia senza precedenti che portò al blocco quasi totale da parte degli istituti di credito di qualsiasi forma di finanziamento in quel periodo.

Sulla base di una nostra ricerca, si prevede che nel 2021 l’allocazione e il relativo interesse da parte degli investitori nel settore immobiliare continuerà a crescere favorito anche da tassi di interesse che rimarranno ai livelli attuali ancora per molto tempo.

Per quanto riguarda l’Italia si può dire che:

Nel 2019, si sono registrate €3,3 miliardi transazioni alberghiere a fronte di €23,2 miliardi in Europa

Che il nostro paese in media rappresenta c. il 5% delle transazioni in Europa nell’ultimo decennio e che questa percentuale è stata ampiamente superata con il 14% nel 2019 confermando che l’Italia rappresenta un mercato attrattivo per gli investitori attivi nel settore alberghiero Se poi si analizza l’origine degli investitori risulta chiaramente che si è assistito ad una internazionalizzazione degli investimenti nel settore alberghiero in Italia.

Infatti, gli investitori di origine internazionale sono il 75% del totale mentre nel passato il mercato era dominato dagli investitori domestici.

Un trend interessante è quello degli investitori provenienti dal Medio Oriente che sono stati particolarmente attivi nell’acquisizione dei cosiddetti Trophy asset che pesa tra l’altro per circa il 35% del totale degli investimenti alberghieri negli ultimi dieci anni.

I Trophy asset italiani rimangono di forte appeal per il mercato internazionale, Quindi sarà interessante vedere come CDP con il lancio del nuovo fondo che prevede investimenti di circa €2 miliardi riuscirà a rappresentare una valida alternativa ad investitori internazionali al fine di mantenere la proprietà di asset prestigiosi in mani italiane.

Per concludere credo sia interessante analizzare dove si concentra l’attenzione degli investitori e quali siano i ritorni attesi nel settore alberghiero in Italia.

Dal nostro database, si evince chiaramente (e qui non è una sorpresa) che le quattro principali destinazioni a vocazione internazionale e cioè Roma, Milano, Firenze e Venezia hanno attratto circa il 60% del totale degli investimenti negli ultimi 10 anni.

Ciò è supportato anche dalla consolidata performance in queste città che hanno registrato un incremento medio annuale nel REVPAR che varia dal 3,5% di Roma al 9,1% di Firenze nell’ultima decade, tali incrementi vanno ben oltre il tasso di inflazione medio registrato nello stesso periodo a conferma che gli hotel tendono a registrare incrementi reali di fatturato nel lungo periodo.

Per quanto riguarda i Prime Yield (rendimenti prime) sono oggi intorno al 4% e forse anche un po’ sotto per asset eccezionali, tali rendimenti sono paragonabili al 3% di Londra e 3,75% di Parigi.

Un’ultima considerazione è relativa al recente trend che stiamo osservando nel mercato e cioè Hotel eco-sostenibili che stanno sempre più attraendo l’attenzione degli investitori in quanto: i viaggiatori sono orientati nelle loro scelte verso hotel che sono eco-friendly e la recente ricerca della Oxford University dimostra che proprietari e gestori che fanno dell’eco-sostenibilità una loro priorità tendono ad avere una performance finanziaria migliore e in particolare, hotel eco-friendly hanno un costo del capitale inferiore nel 90% dei casi, hanno una performance gestionale migliore nell’88% dei casi ed infine un ritorno sul capitale superiore, nell’ordine del 7%.

Grazie per la vostra attenzione.

Roberto Galano

Executive Vice President EMEA- JLL Hotels & Hospitality

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